Si hacemos caso a todo lo que se viene publicando en prensa en los últimos días, considerándolo como un dogma de fe, sin un necesario análisis de las cifras manejadas, en ocasiones sacadas de contexto, alguien puede pensar que en todos los casos la reducción del precio de venta de los activos inmobiliarios (incluidos algunos hoteles) en manos de entidades financieras, consecuencia del exceso de valoración, va a llegar a la mitad de su teórico precio de mercado actual., cuando esa reducción (entendida siempre como media ponderada) toma como base de comparación los precios de venta existentes en el punto más alto de la burbuja inmobiliaria.
En el caso concreto de los hoteles, estamos hablando de una realidad compuesta, puesto que el inmueble y el negocio son tan inseparables como complementarios. Desde el punto de vista de la valoración, apreciamos una cierta tendencia orientada hacia precios de venta de partida que podemos considerar como razonables para un inversor hotelero, seguida por algunos propietarios en las últimas semanas, lo cual no sucedía hace unos pocos meses.
En los próximos meses, algunos inversores están convencidos de que saldrán al mercado buenos activos hoteleros controlados por entidades financieras, a precios muy por debajo de lo ya considerado como razonable, desde el punto de vista del profesional de la explotación hotelera, lo que me temo es más un deseo que una realidad, si bien puede haber algún caso aislado en el que se produzca el binomio, en el mayor número de oportunidades fallará una de las dos variables.
Como breve aproximación al tema, si el establecimiento hotelero está en manos de una entidad financiera, en un gran número de casos, probablemente se deba a uno de los siguientes motivos: lo ha adquirido a un precio bajo como parte de una operación de venta con alquiler garantizado a largo plazo, lo ha embargado cuando ya estaba cerrado, o se encuentra inmerso en un largo y complejo concurso de acreedores que previsiblemente finalice con la liquidación de la compañía.
En el primer escenario, pese a haberlo comprado a un precio bajo, el rendimiento ajustado que obtiene de esa inversión está calculado sobre el valor de la transacción, así que podemos pensar está alejado de las cifras que puede buscar un inversor en rentabilidad, casi con total seguridad.
Considerando el segundo escenario, no podemos hablar de un buen activo hotelero, puesto que no está en operación y además tenemos que considerar el tremendo coste que lleva aparejada una rehabilitación integral del edificio, en dinero, tiempo y recursos.
Para el tercer escenario, si la compañía propietaria del hotel está en concurso de acreedores, una posible transacción de compraventa en las condiciones más adecuadas posibles se dificulta enormemente. Además parece lógico pensar que al no poder la propietaria hacer frente a sus deudas, mientras dure todo el procedimiento, es imaginable el deterioro que irán sufriendo las instalaciones del hotel, por lo que no sería de extrañar implique alguna reparación mayor del mismo para que pueda estar a la altura de los estándares de calidad de la cadena hotelera que se vaya a hacer cargo del hotel.
Fuera de las tres opciones anteriores, podemos considerar los hoteles adjudicados que han seguido abiertos. Si han buscado unos profesionales que les gestionen los hoteles, habrán recuperando niveles de rentabilidad en la operación y de presencia en su segmento en la comercialización, por lo cual podrán ser considerados como buenos activos hoteleros pero, ¿cuándo salgan al mercado lo harán realmente a precios bajos?
(Entrada publicada el 10 de Jul de 2012, aparece fecha actualización blog)
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